Вопросъ № 38Вопрос № 38

1. Понятие и юридическая характеристика договора купли-продажи
2. Виды договора купли-продажи
3. Существенные условия
4. Обязанности сторон и ответственность продавца
5. Розничная купля-продажа
6. Поставка
7. Продажа недвижимости
8. Продажа предприятия
9. Деятельность адвоката при сопровождении сделок и в спорах

§ 1.Понятие и юридическая характеристика договора купли-продажи

• Характеристика по Суханову: консенсуальный, возмездный, двусторонний и синаллагматический - покупатель вправе не платить до передачи товара, а при предоплате продавец вправе не передавать товар до ее получения (п. 1 ст. 328 ГК) [9, с. 270-271].
• Товар - любые вещи, включая будущие [1, ст. 455; 9, с. 271].
• Переход права собственности - цель договора; по системе традиции оно возникает с передачи, а при регистрации - с регистрации (п. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК) [9, с. 271].
• Риск случайной гибели переходит с момента исполнения обязанности передать товар; при продаже товара в пути - с заключения договора [9, с. 272].
• Правила о купле-продаже применяются к ценным бумагам и валютным ценностям, если нет специальных правил, и к имущественным правам [1, ст. 454; 9, с. 273-274].

§ 2.Виды договора купли-продажи

• Общие положения к отдельным видам применяются, если специальными правилами не предусмотрено иное [1, ст. 454].
• Договоры с дополнительными условиями: продажа в кредит, в рассрочку, с сохранением права собственности за продавцом до оплаты (ст. 491 ГК) [9, с. 271-272, 287].

§ 3.Существенные условия

• Этого достаточно для заключения договора; остальные условия восполняются диспозитивными нормами ГК [9, с. 274].
• Количество можно определить через порядок его определения (п. 1 ст. 465 ГК); без количества договор не заключен [9, с. 274].
• Цена по общему правилу не существенна (п. 3 ст. 424 ГК).

§ 4.Обязанности сторон и ответственность продавца

Передача

• В срок договора, а без срока - по ст. 314 ГК; с принадлежностями и документами; договор к строго определенному сроку исполняется только в этот срок (новогодние елки) [9, с. 281-282].
• Момент исполнения - вручение при доставке, предоставление в распоряжение в месте нахождения, иначе сдача перевозчику [9, с. 282].
• При непередаче индивидуально-определенной вещи покупатель вправе требовать ее отобрания (ст. 398 ГК) [9, с. 282].

Количество и ассортимент

• Меньшее количество - право отказаться от товара и оплаты; нарушение ассортимента - право отказаться от принятия и оплаты [9, с. 275].

Качество

• Без условия о качестве товар должен быть пригоден для обычных целей, а при сообщенных продавцу целях - для этих целей [9, с. 275-276].

• Права покупателя (ст. 475 ГК) [9, с. 278]:
  • уменьшение цены, устранение недостатков или возмещение расходов;
  • при существенном нарушении - отказ от договора или замена.

Свобода от прав третьих лиц (эвикция)

• Продавец обязан передать товар свободным от прав третьих лиц, если покупатель не согласился на обременение; иначе покупатель требует уменьшения цены или расторжения и убытков [9, с. 283].
• При иске третьего лица об изъятии продавец привлекается к делу на стороне покупателя (ст. 460, 462 ГК) [9, с. 283].

Обязанности покупателя

• Принять товар, кроме случаев права на замену или отказ, и оплатить его [9, с. 283].

§ 5.Розничная купля-продажа

Особенности по Суханову [9, с. 287-290]:

• субъект: продавец - предприниматель; с покупателем-гражданином применяется Закон о защите прав потребителей [1, ст. 492];
• публичность: выставление товара, образцы, сведения о товаре в месте продажи или в интернете - публичная оферта независимо от указания цены (п. 2 ст. 494 ГК в ред. 34-ФЗ);
• предмет - товар для личных нужд; не потребитель - гражданин, покупающий за счет организации для ее производства;
• форма:
  • договор заключен с выдачи кассового или товарного чека (ст. 493 ГК); их отсутствие не лишает потребителя права на свидетельские показания (п. 5 ст. 18 Закона о защите прав потребителей) [9, с. 289];
  • Пленум ВС: отсутствие чека не основание для отказа, при дистанционной продаже покупку подтверждает банковская выписка о транзакции [6, с. 15];
• преддоговорная обязанность информировать о товаре (ст. 495 ГК, ст. 8-12 Закона);
• цена - существенное условие.

• Суханов: при участии потребителя применяются последствия ст. 18 Закона, а не ст. 503 ГК; 15-дневный срок - пресекательный; продавец не вправе удерживать из возвращаемой суммы стоимость износа [9, с. 298-299].

§ 6.Поставка

• Суханов: поставка регулирует оптовый оборот между профессионалами, преимущественно долгосрочные связи [9, с. 313-314].
• Поставщик - коммерческая организация или предприниматель (некоммерческие - в пределах целевой правоспособности) [9, с. 313-314].
• Покупка офисной техники в рознице регулируется нормами о рознице (п. 5 ПП ВАС № 18) [9, с. 313-314].

Особенности:

• Разногласия: сторона, получившая акцепт на иных условиях, в течение 30 дней согласует условия или письменно отказывается, иначе возмещает убытки (ст. 507 ГК; п. 6 ПП ВАС № 18) [9, с. 314-315].
• Периоды поставки: без указания - равными партиями помесячно (ст. 508 ГК); отгрузочные разнарядки [9, с. 315-316].
• Недопоставка восполняется в следующих периодах; неустойка взыскивается до фактического исполнения (ст. 521 ГК); перепоставка одного наименования не покрывает недопоставку другого (ст. 512 ГК) [9, с. 316-317].
• Качество и комплектность: поставщик вправе заменить или доукомплектовать товар; покупатель вправе совершить заменяющую сделку за счет поставщика (ст. 520 ГК) и отказаться от оплаты - меры оперативного воздействия [9, с. 317].

§ 7.Продажа недвижимости

• Понятие: продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или иное недвижимое имущество [1, ст. 549].
• Продавец - собственник или управомоченное лицо; договор неуправомоченного отчуждателя Суханов считает ничтожным (п. 2 ст. 168 ГК; п. 38 ПП ВС и ВАС № 10/22) [9, с. 361].
• Будущая недвижимость - продажа допустима (п. 1 ПП ВАС № 54), но при привлечении средств граждан в многоквартирные дома действует специальный Закон о долевом участии [9, с. 362].
• Форма: единый документ, подписанный сторонами; несоблюдение - недействительность [1, ст. 550]. Продажа доли в праве на недвижимость - нотариальная форма по общему правилу [9, с. 362-363; 8, с. 30].

Переход права

• Подлежит государственной регистрации [1, ст. 551; 9, с. 363-364]:
  • исполнение до регистрации не меняет отношений с третьими лицами, но стороны не вправе ссылаться на отсутствие регистрации (п. 3 ПП ВС № 25);
  • покупатель до регистрации - титульный владелец с вещно-правовой защитой, но без права распоряжения.
• Уклонение от регистрации [9, с. 364]:
  • суд по иску другой стороны выносит решение о регистрации перехода;
  • уклоняющийся возмещает убытки;
  • иск покупателя удовлетворяется, если вещь передана ему или будет передана по ст. 398 ГК (п. 61 ПП № 10/22).

Существенные условия и земля

• Объект: кадастровый номер и иные данные ЕГРН; без них договор не заключен (ст. 554 ГК); сложную вещь, не зарегистрированную как единый комплекс, описывают перечнем всех объектов [9, с. 365].
• Цена обязательна (п. 1 ст. 555 ГК), включает цену участка или права на него [9, с. 366].
• Земля [9, с. 366-368]:
  • продажа постройки без одновременной продажи участка собственником участка недействительна (п. 4 ст. 35 ЗК, п. 11 ПП ВАС № 11);
  • если продавец не собственник земли, право пользования участком переходит к покупателю в силу закона.

Исполнение

• Передаточный акт; уклонение от подписания - отказ от исполнения [9, с. 368].
• Принятие недвижимости с оговоренными в акте недостатками не освобождает продавца; замены некачественной недвижимости требовать нельзя (ст. 556, 557 ГК) [9, с. 371].
• Суханов рекомендует заверения об обстоятельствах о внешних факторах (ст. 431.2 ГК) [9, с. 370].
• Расчеты - банковская ячейка, аккредитив с раскрытием после регистрации; при продаже в кредит - ипотека в силу закона [9, с. 371].

§ 8.Продажа предприятия

• Состав: переходят вещи, права, долги, исключительные права на средства индивидуализации; лицензионные права не переходят; за обязательства, неисполнимые без лицензии, продавец и покупатель отвечают солидарно [1, ст. 559; 9, с. 374-375].
• Суханов:
  • продажа «по частям» по правилам о предприятии возможна только после оформления части как самостоятельного бизнеса; активы не отчуждаются отдельно от долгов (Постановление Президиума ВАС № 6245/01) [9, с. 375];
  • доходность - показатель качества только при специальной гарантии; запрета конкуренции продавца закон не знает [9, с. 376].
• Заключение: инвентаризация, бухгалтерский баланс, заключение аудитора, перечень долгов - обязательные приложения; без них форма нарушена и договор недействителен (ст. 560, 561 ГК) [1, ст. 560; 9, с. 377-378]. Цена - существенное условие [9, с. 377].
• Кредиторы (ст. 562 ГК) [9, с. 378-379]:
  • письменное уведомление до передачи;
  • не согласившийся кредитор в течение трех месяцев требует прекращения или досрочного исполнения и убытков либо признания договора недействительным;
  • неуведомленный - в течение года;
  • при несогласии - солидарная ответственность продавца и покупателя.
• Суханов считает право оспорить весь договор чрезмерной защитой кредитора [9, с. 379].
• Передача по передаточному акту; с его подписания переходит риск; право собственности - с регистрации [9, с. 379-380].

§ 9.Деятельность адвоката при сопровождении сделок и в спорах

Сопровождение сделки

1. Правомочия продавца и обременения: выписка ЕГРН, права третьих лиц, лица с правом пользования жильем, согласия (орган опеки при отчуждении жилья с проживающими подопечными), преимущественное право сособственников [9, с. 361, 372-373; 8, с. 30; 1, ст. 460].
2. Предмет и цена: наименование и количество; для недвижимости - кадастровые номера всех объектов и участок; для жилья - перечень пользователей; для предприятия - полный пакет приложений [1, ст. 455; 1, ст. 554; 1, ст. 558; 1, ст. 561; 9, с. 365].
3. Форма: единый документ, нотариат для долей [1, ст. 550; 9, с. 362].
4. Качество и гарантии: договорная гарантия (переносит бремя доказывания на продавца), порядок проверки, заверения об обстоятельствах [9, с. 277-278, 370].
5. Расчеты и регистрация: аккредитив или ячейка с раскрытием после регистрации, условие о сохранении права собственности, рассрочка с графиком [9, с. 271, 287, 371].
6. Поставка: протокол разногласий и 30-дневный срок, периоды поставки, неустойка, случаи одностороннего отказа [9, с. 314-316; 1, ст. 523].
7. Предприятие: организация инвентаризации, аудита, уведомления кредиторов до передачи [9, с. 377-378].

Разрешение споров

1. Выбор способа защиты: требования по качеству (ст. 475 ГК, ст. 18 Закона), эвикция и убытки (ст. 460-462 ГК), иск о государственной регистрации перехода права, истребование индивидуально-определенной вещи (ст. 398 ГК), отказ от договора поставки (ст. 523 ГК) [9, с. 278, 282-283, 364; 1, ст. 523].
2. Сроки:
   • 15 дней для технически сложного товара [7, с. 1-2; 6, с. 14];
   • давность по эвикции - с решения о праве третьего лица [3, с. 26];
   • по возврату предоплаты - с нарушения срока поставки [4, с. 44];
   • три месяца и год для кредиторов предприятия [9, с. 378-379].
3. Доказывание:
   • при законной гарантии - возникновение недостатка до передачи; при договорной - защита продавца доказывает вину покупателя [9, с. 277];
   • при потере чека - свидетели и банковская выписка [9, с. 289; 6, с. 15];
   • при отказе продавца в замене - он доказывает невозможность замены [6, с. 14].
4. Штраф и моральный вред: заявить в иске потребителя; штраф 50% суд взыщет и без заявления, но добровольное удовлетворение после принятия иска с отказом от иска его исключает - учитывать при мировом урегулировании [6, с. 16].
5. Встречные вопросы: при взыскании цены за некачественный товар - возврат товара и компенсация износа (для поставки) [5, с. 64].
6. Эвикция: привлечь продавца к делу об изъятии [9, с. 283].

• Купля-продажа
  • консенсуальный, возмездный, синаллагматический
  • традиция, регистрация, риск
• Виды: розница, поставка, госпоставка, контрактация, энергоснабжение, недвижимость, предприятие
• Существенные условия
  • наименование и количество
  • цена: розница, рассрочка, недвижимость, предприятие
  • жилье: перечень пользователей
• Обязанности: передача, качество, эвикция, оплата
• Розница: публичность, чек, ЗоЗПП, 15 дней
• Поставка: 30 дней разногласия, периоды, восполнение, ст. 523
• Недвижимость: единый документ, регистрация перехода, земля, акт
• Предприятие: приложения, кредиторы, акт, регистрация
• Адвокат
  • сделка: ЕГРН, предмет, форма, гарантии, расчеты
  • спор: способ защиты, сроки, доказывание, встречные требования