Вопросъ № 47Вопрос № 47

1. Понятие и виды общей собственности
2. Долевая собственность: доли, осуществление права, бремя содержания
3. Совместная собственность
4. Преимущественное право покупки доли
5. Раздел и выдел доли
6. Определение порядка пользования
7. Деятельность адвоката в спорах между сособственниками

§ 1.Понятие и виды общей собственности

• Участники образуют неправосубъектное гражданско-правовое сообщество (п. 2 ст. 181.1 ГК); общая собственность возможна между любыми субъектами, в том числе частными лицами и публично-правовыми образованиями (Суханов) [9, с. 99].

• Долевая - общее правило, совместная - только в случаях закона [1, ст. 244].
• Суханов: совместная допустима лишь между супругами и членами КФХ (лично-доверительные отношения); превратить долевую в совместную соглашением нельзя, обратное возможно [9, с. 100; 1, ст. 244].
• Основания возникновения: поступление в собственность нескольких лиц неделимой вещи (или не подлежащей разделу по закону); на делимое имущество - в случаях закона или договора [1, ст. 244].
• Искусственное создание «микродолей» в жилье - злоупотребление; введен запрет на нежизнеспособные микродоли (Суханов) [9, с. 100-101].

• Аналоги общей собственности (общее имущество МКД, земли сельхозназначения, паевые фонды) лишь называются общей собственностью; долю в общем имуществе дома нельзя отчуждать отдельно от помещения и выделять в натуре («жилищная собственность») [9, с. 114-116].

§ 2.Долевая собственность: доли, осуществление права, бремя содержания

Размер долей

• По закону или соглашению; если нельзя определить - равные; соглашением всех - порядок изменения долей по вкладам [1, ст. 245; 9, с. 101].

Улучшения

• Неотделимые, сделанные за свой счет с соблюдением порядка использования, - право на увеличение доли; отделимые - в собственность сделавшего [1, ст. 245].
• Пленум (п. 1-1 ПП ВС от 10.06.1980 № 4 в ред. ПП от 06.02.2007 № 6): иск об изменении долей в доме - лишь при неотделимых улучшениях с соблюдением порядка пользования; цена иска - стоимость доли, на которую изменяется право [7, с. 2].
• Суханов: пристройка вопреки порядку пользования (без согласия других) права на увеличение доли не дает [9, с. 102].

Осуществление права

Взыскание по долгам участника [9, с. 103]

1. При недостаточности иного имущества кредитор требует выдела доли для обращения взыскания.
2. Если выдел невозможен или остальные против - продажа доли сособственникам.
3. При их отказе - продажа с торгов.

§ 3.Совместная собственность

• Сделку одного участника можно оспорить по мотиву отсутствия полномочий, только если контрагент знал или заведомо должен был знать [1, ст. 253].
• Для сделок с нотариальной формой или регистрацией - нотариально удостоверенное согласие супруга (п. 3 ст. 35 СК в изложении Суханова) [9, с. 108-109].
• Раздел и выдел - после предварительного определения долей; доли равны, если иное не предусмотрено законом или соглашением; порядок - по ст. 252 ГК [1, ст. 254].
• По Суханову [9, с. 109-110, 113]:
  • раздел или выдел прекращает совместную собственность (кроме выдела из КФХ с более чем двумя участниками);
  • компенсация доли при разделе супружеского имущества применяется шире, чем при долевой;
  • выходящий из КФХ получает только денежную компенсацию.
• Совместная собственность супругов - только при зарегистрированном браке; при фактическом - правила долевой [9, с. 110].

§ 4.Преимущественное право покупки доли

Порядок [1, ст. 250]:

1. При продаже доли постороннему остальные участники вправе купить ее по той же цене и на прочих равных условиях (кроме продажи с публичных торгов).
2. Продавец письменно извещает остальных.
3. Если не купят долю в недвижимости в течение месяца, в движимости - десяти дней, продавец продает любому; при письменном отказе всех - и ранее.
4. При нарушении права любой участник в течение трех месяцев требует в суде перевода на себя прав и обязанностей покупателя; уступка права не допускается; правила применяются и к мене.

§ 5.Раздел и выдел доли

• Несоразмерность выделяемого доле устраняется денежной или иной компенсацией [1, ст. 252].
• Компенсация вместо выдела - с согласия выделяющегося; без согласия - если одновременно [1, ст. 252]:
  • доля незначительна;
  • не может быть реально выделена;
  • нет существенного интереса в использовании;
  • с получением компенсации право на долю утрачивается.
• Выдел части жилого дома - передача истцу изолированной части дома и хозпостроек по доле с утратой права на долю в общем имуществе (п. 6 ПП ВС № 4 от 1980 г. в ред. ПП № 10 от 25.10.1996) [3, с. 3].
• Земельный участок - выдел, только если все образуемые участки не меньше предельных минимальных размеров (Определение № 18-КГ16-61) [2, с. 9].
• Суханов: суд может передать неделимую вещь одному участнику с существенным интересом, с компенсацией остальным (абз. 5 п. 36 ПП ВС и ВАС № 6/8 в его изложении) [9, с. 107].

§ 6.Определение порядка пользования

• Суханов: полное соответствие доли и части в пользовании редко достижимо (дом из трех неравных комнат у двух наследников в равных долях); меньшая часть влечет компенсацию, например уменьшением доли расходов на содержание [9, с. 105].
• Компенсация за невозможность пользоваться частью по доле - с участников, пользующихся приходящимся на долю имуществом [1, ст. 247].

§ 7.Деятельность адвоката в спорах между сособственниками

1. Доказательства права и долей - уже на подготовке: сведения о регистрации, свидетельство о наследстве, договоры, решения суда, планы дома и участка [3, с. 3].
2. Выбор требования [1, ст. 247; 1, ст. 252; 7, с. 2]:
   • раздел или выдел в натуре;
   • при невозможности - компенсация стоимости доли;
   • при нежелании прекращать общность или невозможности выдела - порядок пользования;
   • при нарушении преимущественного права - перевод прав покупателя, а не недействительность сделки.
3. Экспертиза строительно-техническая (землеустроительная) вариантов раздела; критерии - самостоятельность объектов, отсутствие переоборудования, минимальные размеры участков [4, с. 7-8; 2, с. 9].
4. Существенный интерес и нуждаемость [4, с. 9; 5, с. 10; 2, с. 12]:
   • желающий выкупить незначительную долю - малость доли, невозможность выделить в пользование, отсутствие интереса (проживание в другом месте, неучастие в содержании), платежеспособность;
   • владелец доли - нуждаемость (возраст, здоровье, дети, отсутствие иного жилья).
5. Иск выделяющегося о компенсации: суд проверит возражения и материальную возможность ответчиков; альтернатива - продажа доли третьим лицам с соблюдением ст. 250 ГК [6, с. 6; 1, ст. 250].
6. Перевод прав покупателя: трехмесячный срок, депозит Судебного департамента - цена и расходы покупателя [7, с. 2; 8, с. 9].
7. Изменение долей: неотделимый характер улучшений и соблюдение порядка пользования (согласие других) [7, с. 2; 9, с. 102].
8. Совместная собственность: сначала доли (равные по общему правилу), затем раздел по ст. 252 ГК; при оспаривании сделки другого супруга - осведомленность контрагента [1, ст. 253; 1, ст. 254].

• Общая собственность: несколько собственников одной вещи
  • долевая (общее правило), совместная (супруги, КФХ)
  • доля - в праве, а не в вещи
• Долевая собственность
  • доли: закон, соглашение, иначе равные; неотделимые улучшения
  • распоряжение вещью - все; долей - сам
  • пользование - соглашение или суд; компенсация
  • бремя содержания соразмерно доле
• Совместная: презумпция согласия; раздел после определения долей
• Преимущественное право покупки
  • извещение; месяц или десять дней
  • три месяца на перевод прав; депозит; договор не недействителен
• Раздел и выдел
  • в натуре; иначе стоимость доли
  • без согласия: незначительная доля + нет выдела + нет интереса
  • баланс интересов; нет обязанности безусловно выкупить
• Порядок пользования
  • сложившийся порядок, нуждаемость, возможность совместного пользования
• Адвокат: документы, выбор требования, экспертиза, нуждаемость, депозит, сроки