Sworn AttorneyПрисяжный повѣренный

Отдѣлъ II. Устное испытаніеУстная часть · раздѣлъ Vраздел V · вопросъ 36 изъ 168 · вопрос 36 из 168

Квалификаціонное испытаніеКвалификационный экзамен · устная часть

Вопросъ № 36Вопрос № 36

изъ перечня вопросовъ ФПАиз перечня вопросов ФПА
Раздѣлъ V.Раздел V. ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО

Текстъ вопросаТекст вопросаДоговор аренды: понятие, виды. Деятельность адвоката при заключении доверителем договора аренды недвижимого имущества.

I.Краткій отвѣтъКраткий ответ
  • Аренда (имущественный наем) - арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; плоды и доходы от использования принадлежат арендатору [1, ст. 606].
  • Характеристика: консенсуальный, возмездный, двусторонний и взаимный; арендодатель - собственник или лицо, управомоченное законом или собственником [9, с. 407; 1, ст. 608].
  • Объект - индивидуально-определенные непотребляемые вещи; единственное существенное условие по общему правилу - объект аренды, при его неопределенности договор не заключен [1, ст. 607; 9, с. 410-411].
  • Срок не существенен: без него договор заключен на неопределенный срок, и каждая сторона может отказаться, предупредив за месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца [1, ст. 610; 9, с. 411, 422].
  • Виды: прокат, аренда транспортных средств (с экипажем и без), аренда зданий и сооружений, аренда предприятия, финансовая аренда (лизинг); к ним общие правила применяются субсидиарно [1, ст. 625; 9, с. 407].
  • Регистрация: договор аренды недвижимости подлежит регистрации, если иное не установлено законом; для зданий и сооружений - при сроке не менее года, при этом нужна единая письменная форма под страхом недействительности и согласованная плата под страхом незаключенности [1, ст. 609; 1, ст. 651; 1, ст. 654]. Незарегистрированный договор связывает стороны, но не противопоставим третьим лицам (Суханов, со ссылкой на п. 14 ПП ВАС № 73) [9, с. 409, 438].
  • Адвокат арендатора проверяет права арендодателя и обременения по ЕГРН, точно описывает объект (кадастровый номер), согласует плату, ремонт, улучшения, субаренду, основания отказа, обеспечивает регистрацию [9, с. 408, 415, 440; 1, ст. 623].
II.Планъ отвѣтаПлан ответа
  1. Понятие и юридическая характеристика договора аренды
  2. Стороны, объект и существенные условия
  3. Форма и государственная регистрация
  4. Содержание: права и обязанности сторон
  5. Прекращение договора и преимущественное право
  6. Виды договора аренды
  7. Деятельность адвоката при заключении договора аренды недвижимости
III.Развёрнутый отвѣтъРазвёрнутый ответ

§ 1.Понятие и юридическая характеристика договора аренды

Определение

«По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование» [1, ст. 606].

  • Закон полностью отождествляет понятия «имущественный наем» и «аренда»; аренда - временное пользование чужой вещью, соединенное с владением или без передачи во владение (банковские сейфы, автоматические камеры хранения) [9, с. 406].
  • Характеристика: консенсуальный, возмездный, двусторонний и взаимный [9, с. 407].
  • Плоды, продукция и доходы от использования имущества по договору - собственность арендатора [1, ст. 606; 9, с. 419].
  • Временный характер исключает «вечную» аренду: даже без срока договор может быть прекращен по желанию одной стороны [9, с. 411-412].
  • Предельные сроки аренды, установленные законом, по Суханову, препятствуют отчуждению имущества под видом аренды и позволяют пересматривать условия [9, с. 412; 1, ст. 610].
Позиция автораисточник авторской позиции требует дополнительной сверкиСуханов: «вещные черты» аренды
  • Право следования, преимущественное право на новый срок и вещно-правовая защита арендатора придают аренде вещные черты, не свойственные классическому найму; это связано с отсутствием в российском праве суперфиция и эмфитевзиса.
  • С их возрождением аренда может вновь стать сугубо обязательственным отношением [9, с. 422].
  • До регистрации аренда недвижимости - лишь обязательство, после регистрации и передачи имущества права арендатора обременяют вещь [9, с. 410].

§ 2.Стороны, объект и существенные условия

Арендодатель

  • Собственник, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду [1, ст. 608].
  • По Суханову, это, например, субъекты хозяйственного ведения (для движимых вещей), доверительные управляющие, агенты, сдающие чужое имущество от своего имени [9, с. 407].
  • Публичное имущество: недвижимость в публичной собственности, закрепленная за унитарными предприятиями и учреждениями, по общему правилу сдается только с согласия собственника и по итогам конкурса или аукциона (ч. 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, в изложении Суханова) [9, с. 408].
ДискуссияАренда будущей вещи и аренда «чужой» вещи

Пленум ВАС (п. 10 ПП № 73, в изложении Суханова): действителен договор, если арендодатель к моменту заключения еще не обладает вещью, но намерен построить или приобрести ее к моменту передачи; при неисполнении он возмещает убытки [9, с. 408, 437]. Суханов: договор, заключенный лицом, незаконно значащимся в реестре собственником (даже добросовестно заблуждающимся), ничтожен по п. 2 ст. 168 и ст. 209 ГК как посягающий на интересы подлинного собственника [9, с. 408].

Объект

  • В аренду передаются земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие непотребляемые вещи; законом могут быть установлены виды имущества, аренда которого запрещена или ограничена [1, ст. 607].
  • Родовые вещи предметом найма быть не могут, так как после передачи обезличиваются [9, с. 411].
  • Возможна аренда части недвижимой вещи - части земельного участка, здания или помещения; она дает только право пользования, без владения [9, с. 411].
Позиция суда

ВС РФ (Обзор по вопросам, связанным с коронавирусом, 30.04.2020): из системного толкования ст. 606 и 607 ГК следует, что стороны вправе заключить договор, по которому в пользование передается не вся недвижимая вещь, а только ее отдельная часть [3, с. 9].

Норма

«В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным» [1, ст. 607].

Существенные условия

  • По Суханову, объект - единственное существенное условие, вытекающее из закона [9, с. 410].
  • Если объект не индивидуализирован, но договор исполнялся без спора о передаче, стороны не вправе ссылаться на незаключенность или недействительность (п. 15 ПП ВАС № 73, в изложении Суханова) [9, с. 410].
  • Принципиально иную оценку существенных условий аренды, по замечанию Суханова, дает В.В. Витрянский [9, с. 410, сн. 2].
Условие Существенно ли Если не согласовано Адрес
Объект да (по общему правилу единственное) договор не заключен [1, ст. 607; 9, с. 410]
Срок нет договор на неопределенный срок [1, ст. 610; 9, с. 411]
Арендная плата по общему правилу нет; для зданий и сооружений - да цена, обычно взимаемая за аналогичное имущество (п. 3 ст. 424 ГК) [9, с. 415]

§ 3.Форма и государственная регистрация

Норма
  • Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одна из сторон - юридическое лицо, независимо от срока, заключается в письменной форме.
  • Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
  • Договор аренды с последующим переходом права собственности к арендатору заключается в форме, предусмотренной для купли-продажи такого имущества [1, ст. 609].
  • По Суханову, регистрация аренды земельного участка, здания или сооружения требуется только при сроке не менее года (п. 2 ст. 651 ГК, п. 2 ст. 26 ЗК); практика распространяет это правило на нежилые помещения (п. 2 Информационного письма ВАС № 53), краткосрочные договоры не регистрируются [9, с. 408-409].
  • На договор аренды с правом выкупа распространяются только нормы о форме купли-продажи, но не иные ее нормы (п. 2 Обзора ВАС № 66, в изложении Суханова) [9, с. 410, сн. 1].
  • Аренда части земельного участка или здания регистрируется одновременно с кадастровым учетом этой части [9, с. 411].
ДискуссияПоследствия отсутствия регистрации

Текст ГК (ст. 651): договор аренды здания или сооружения на срок не менее года «подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации» [1, ст. 651]. Общая норма ГК и Суханов: договор, подлежащий регистрации, «считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом» [2, ст. 433]. Отсутствие регистрации делает договор незаключенным только для добросовестных третьих лиц; стороны, согласовавшие условия и исполнявшие договор, связаны им, а ссылка стороны на незаключенность - попытка сбросить «обязательственные оковы», нарушающая добросовестность (п. 3 ст. 1, п. 1 ст. 10, п. 3 ст. 432 ГК) [9, с. 409, 438]. Обременения, затрагивающие третьих лиц (право следования, преимущественное право), возникают только с регистрации (п. 14 ПП ВАС № 73) [9, с. 409].

§ 4.Содержание: права и обязанности сторон

Передача имущества

  • Арендодатель обязан передать имущество в состоянии, соответствующем договору и назначению, с принадлежностями и документами, в срок, а без срока - в разумный срок [1, ст. 611; 9, с. 412-413].
  • При непередаче арендатор вправе истребовать вещь по ст. 398 ГК и взыскать убытки либо расторгнуть договор [9, с. 413-414; 4, с. 60].
Позиция суда

ВС РФ (Обзор № 1 (2019), со ссылкой на п. 13 ПП ВАС № 73) [4, с. 60; 9, с. 414]:

  • если одно и то же имущество в целом сдано по нескольким договорам нескольким лицам, применяется ст. 398 ГК: преимущество у того, чье обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить - у того, кто раньше предъявил иск;
  • арендатор, которому имущество не передано, вправе требовать убытков и неустойки;
  • запись в ЕГРП об одной аренде не препятствует регистрации другой.

Недостатки и права третьих лиц

  • Арендодатель отвечает за недостатки, препятствующие пользованию, даже если не знал о них [1, ст. 612; 9, с. 413].
  • Права арендатора: требовать устранения, уменьшения платы, возмещения расходов, удержать расходы из платы, расторгнуть договор [1, ст. 612; 9, с. 413].
  • Арендодатель не отвечает за недостатки, оговоренные при заключении, известные арендатору или обнаружимые при осмотре [9, с. 413].
  • Арендодатель обязан предупредить о правах третьих лиц (сервитут, залог), иначе арендатор требует уменьшения платы или расторжения [1, ст. 613; 9, с. 413].

Ремонт

  • Капитальный - обязанность арендодателя, текущий и содержание - арендатора, если иное не установлено законом или договором [1, ст. 616; 9, с. 415].
  • Суханов рекомендует согласовывать в договоре перечень работ, относимых к каждому виду ремонта [1, ст. 616; 9, с. 415].
Позиция суда

ВС РФ (Обзор от 26.06.2015): в отсутствие договора арендатора нежилого помещения с ресурсоснабжающей организацией обязанность по оплате коммунальных услуг перед ней лежит на собственнике (арендодателе); обязанность арендатора нести расходы на содержание (п. 2 ст. 616 ГК) действует только в отношениях с арендодателем [5, с. 68].

Арендная плата

  • Формы: деньги, доля продукции, услуги, передача вещи, затраты на улучшение [1, ст. 614; 9, с. 416].
  • Изменяется по соглашению не чаще одного раза в год [1, ст. 614; 9, с. 416].
  • При существенной просрочке арендодатель вправе требовать досрочной платы не более чем за два срока подряд [1, ст. 614; 9, с. 416].
  • Одностороннее изменение платы, предусмотренное договором или законом, также не чаще раза в год (п. 21 ПП ВАС № 73, в изложении Суханова) [9, с. 416].

Распоряжение правом аренды

  • С согласия арендодателя - субаренда, перенаем, безвозмездное пользование, залог права аренды, вклад в капитал; ответственным остается арендатор, кроме перенайма [1, ст. 615; 9, с. 419-420].
  • Субаренда не может превышать срок аренды и ничтожна при ничтожности договора аренды [9, с. 420].
Позиция суда

ВС РФ (Обзор от 04.07.2018): согласие на субаренду, закрепленное в договоре при его заключении, не может быть отозвано арендодателем в одностороннем порядке без изменения договора [6, с. 72].

Улучшения

Вид улучшений Судьба Адрес
Отделимые собственность арендатора [1, ст. 623; 9, с. 418]
Неотделимые с согласия арендодателя за счет арендатора возмещаются после прекращения договора, если договор не предусматривает иного [1, ст. 623; 9, с. 418]
Неотделимые без согласия не возмещаются [1, ст. 623; 9, с. 418]
  • Суханов: перепланировка под нужды конкретного арендатора (кафе в стоматологию) не всегда улучшение [9, с. 418-419].

Право следования

  • Переход права собственности не является основанием изменения или расторжения договора; права арендатора недвижимости переходят к наследнику [1, ст. 617; 9, с. 420].

§ 5.Прекращение договора и преимущественное право

Инициатор Основания досрочного расторжения судом Адрес
Арендодатель существенные или неоднократные нарушения; ухудшение имущества; невнесение платы более двух раз подряд; непроизводство капремонта, лежащего на арендаторе; нужно предварительное письменное предупреждение [1, ст. 619; 9, с. 423-424]
Арендатор непредоставление имущества; скрытые недостатки; непроизводство капремонта арендодателем; непригодность имущества [1, ст. 620; 9, с. 424]
  • Даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении (п. 23 ПП ВАС № 73, в изложении Суханова) [9, с. 423, сн. 1].
  • Перечни неисчерпывающие; договор может дать право на односторонний отказ (ст. 450.1 ГК), в том числе не связанный с нарушением (п. 25 Обзора ВАС № 66) [9, с. 424].
  • Возобновление: продолжение пользования без возражений после истечения срока - возобновление на неопределенный срок [1, ст. 621; 9, с. 422].
Позиция суда
  • ВС РФ (Обзор от 16.11.2017): плата за односторонний отказ от договора аренды (ст. 310 ГК) может быть снижена судом при очевидной несоразмерности, но не до размера, который не компенсирует другой стороне последствия отказа [7, с. 53-54].
  • ВС РФ (Обзор от 26.11.2020): если срок возврата вещи в договоре не установлен, давность по иску о возврате после одностороннего отказа арендодателя течет не ранее отказа арендатора вернуть вещь [8, с. 67].
Норма

Преимущественное право арендатора [1, ст. 621]:

  • арендатор, надлежаще исполнявший обязанности, по истечении срока при прочих равных имеет преимущественное право на новый договор;
  • обязан письменно уведомить арендодателя в срок договора или в разумный срок;
  • если арендодатель отказал, но в течение года заключил договор с другим лицом, арендатор вправе требовать перевода прав и убытков либо только убытков.

Суханов о преимущественном праве [9, с. 421]:

  • реализуется, если арендатор согласен с условиями, предложенными другому лицу;
  • может быть исключено договором, чем отличается от преимущественного права покупки участника долевой собственности;
  • его регистрация как обременения не предусмотрена.

§ 6.Виды договора аренды

  • К прокату, аренде транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий, финансовой аренде общие положения применяются, если иное не установлено специальными правилами [1, ст. 625].
  • Суханов относит к самостоятельным видам также аренду земельных и лесных участков (субсидиарно общим правилам) и договор водопользования [9, с. 407].
СхемаВиды договора аренды
  • Аренда
    • Прокат
    • Аренда транспортных средств
      • с экипажем
      • без экипажа
    • Аренда зданий и сооружений
    • Аренда предприятия
    • Финансовая аренда (лизинг)
    • Аренда земельных и лесных участков
Вид Особенности Адрес
Прокат арендодатель сдает движимое имущество в аренду как постоянную предпринимательскую деятельность; публичный договор; срок до года; нет возобновления и преимущественного права; отказ арендатора с предупреждением за 10 дней [1, ст. 626; 1, ст. 627; 9, с. 423]
Аренда транспортного средства с экипажем арендодатель оказывает услуги по управлению и технической эксплуатации [1, ст. 632]
Аренда транспортного средства без экипажа управление и эксплуатация - арендатором [1, ст. 642]
Аренда зданий и сооружений единый документ под страхом недействительности; регистрация при сроке от года; размер платы существенен; права на землю; передаточный акт [1, ст. 651; 1, ст. 654; 9, с. 436-441]
Аренда предприятия передаются имущественный комплекс, исключительные права, уступаются требования и переводятся долги [9, с. 441]
Финансовая аренда (лизинг) лизингодатель приобретает предмет у продавца для передачи лизингополучателю [1, ст. 668; 9, с. 453]

Аренда здания или сооружения

  • Предмет - здание или сооружение в целом; аренда отдельных нежилых помещений регулируется общими нормами [9, с. 436].
  • Здание должно быть правомерно построено, введено в эксплуатацию, права зарегистрированы; нормы не распространяются на объекты незавершенного строительства [9, с. 437].
  • Существенные условия - предмет и размер платы; п. 3 ст. 424 ГК не применяется; плата включает плату за землю [1, ст. 654; 9, с. 439-440].
  • Земля: вместе со зданием передаются права на земельный участок под ним; если право не определено договором, переходит право пользования участком, необходимым для использования здания [9, с. 438-439].
  • Передаточный акт: передача и возврат оформляются актом; уклонение от подписания - отказ от исполнения [9, с. 440-441].

§ 7.Деятельность адвоката при заключении договора аренды недвижимого имущества

Примечание составителя

Прямых рекомендаций адвокату в источниках нет. Ниже - выводы конспектирующего из ГК, учебника Суханова и практики ВС; у каждого тезиса адрес опоры. Суханов дает отдельные практические советы (перечень ремонтных работ, конструкция «краткосрочный договор + предварительный договор»), они отмечены.

  1. Проверка арендодателя и объекта:
    • выписка из ЕГРН: право собственности или иное правомочие сдавать в аренду, отсутствие признаков самовольной постройки, ввод в эксплуатацию, зарегистрированные аренды и обременения [1, ст. 608; 9, с. 408, 437];
    • для публичного имущества - согласие собственника и торги [9, с. 408];
    • выяснить права третьих лиц, о которых арендодатель обязан предупредить [1, ст. 613];
    • учесть, что уже зарегистрированная аренда не препятствует регистрации второй, а спор между арендаторами решается по ст. 398 ГК [4, с. 60].
  2. Предмет:
    • кадастровый номер, адрес, площадь; для части объекта - графическое или текстуальное описание части (п. 9 ПП ВАС № 73, в изложении Суханова) [1, ст. 607; 9, с. 411, 440];
    • для здания - определить права на земельный участок [1, ст. 652; 9, с. 438-439].
  3. Плата: для здания или сооружения размер платы согласовать письменно, иначе договор не заключен; при плате за единицу площади учитывается фактическая площадь; оговорить механизм и периодичность изменения [1, ст. 654; 1, ст. 614; 9, с. 416].
  4. Срок и регистрация:
    • для недвижимости при сроке от года - регистрация и определение, кто несет расходы; без нее договор не противопоставим покупателю здания [1, ст. 609; 1, ст. 651; 9, с. 438];
    • для еще не зарегистрированного здания Суханов описывает практику: краткосрочный договор на отделку и предварительный договор долгосрочной аренды [9, с. 437].
  5. Ремонт и улучшения: перечень работ текущего и капитального ремонта [9, с. 415]; письменное согласие на неотделимые улучшения и порядок их возмещения, иначе стоимость не возмещается [1, ст. 623; 9, с. 418].
  6. Субаренда и распоряжение: закрепить согласие на субаренду в договоре - его нельзя отозвать в одностороннем порядке [6, с. 72; 1, ст. 615].
  7. Прекращение: основания досрочного расторжения и одностороннего отказа, плата за отказ с учетом п. 3 ст. 310 ГК и риска ее снижения судом; порядок возврата по акту; для арендатора - сохранение или исключение преимущественного права [9, с. 424; 7, с. 53-54; 1, ст. 621].
  8. Приемка: подписать передаточный акт с фиксацией состояния и недостатков: оговоренные и обнаружимые при осмотре недостатки освобождают арендодателя от ответственности [1, ст. 612; 1, ст. 655; 9, с. 413, 440].
В источниках не найдено
  • Постановление Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73 об аренде и Информационное письмо ВАС № 66 (обзор практики по аренде) в массиве отсутствуют: использованы в изложении Суханова и Обзора ВС № 1 (2019).
  • Закон о государственной регистрации недвижимости и ЗК РФ как тексты в массиве не найдены.
  • Рекомендаций ФПА по сопровождению договоров аренды нет (в массиве лишь протоколы Совета ФПА об аренде помещения для нужд самой палаты).
IV.Схема для повтореніяСхема для повторения
  • Аренда
    • временное владение и пользование за плату
    • консенсуальный, возмездный, взаимный
    • вещные черты: следование, преимущество, вещная защита
  • Стороны и объект
    • собственник или управомоченное лицо
    • непотребляемые индивидуально-определенные вещи, часть вещи
    • существенное условие - объект
  • Форма и регистрация
    • письменная, регистрация недвижимости
    • незарегистрированный договор связывает стороны
  • Содержание: передача, недостатки, ремонт, плата, субаренда, улучшения
  • Прекращение: ст. 619, 620, 610, возобновление, преимущественное право
  • Виды: прокат, транспорт, здания, предприятие, лизинг
  • Адвокат: ЕГРН, предмет, плата, регистрация, ремонт, улучшения, отказ, акт
V.Источники (9)

I. Федеральное законодательство

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 24.06.2025, с изм. от 09.06.2026) официальный текст
  2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 10.06.2026) официальный текст

II. Судебная практика

  1. Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020) официальный текст
  2. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019) официальный текст
  3. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015) официальный текст
  4. ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ № 2 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018) (с изменениями, внесенными Президиумом 20 марта 2019 г., 25 апреля 2025 г.) официальный текст
  5. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017) официальный текст
  6. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020) официальный текст

III. Иные материалы

  1. Гражданское право: учебник: в 4 т. / отв. ред. Е.А. Суханов. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2023. Т. III: Общие положения об обязательствах и договорах. Договорные обязательства по передаче вещей в собственность или в пользование. 524 с.